CETESB 052/2026: a nova regra de licenciamento ambiental para loteamentos residenciais em SP

A Decisão de Diretoria CETESB nº 052/2026, publicada no Diário Oficial do Estado em 15 de julho de 2026, trouxe um procedimento próprio para o licenciamento ambiental de loteamentos residenciais em São Paulo. A norma dá sequência à reorganização iniciada pela Lei Geral do Licenciamento e pela Resolução CETESB 017/2026/P e desce, agora, ao nível prático da aprovação de projetos.

Para quem estrutura, financia ou executa loteamentos, a decisão não é um ajuste burocrático menor. Ela redefine a porta de entrada do empreendimento na CETESB, cria critérios objetivos por porte e localização, e fecha uma brecha que há anos rondava a estruturação de grandes glebas: o fracionamento de projetos para escapar do rito de avaliação de impacto.

Como funciona o sistema de dupla porta

A norma estabelece dois caminhos, calibrados por tamanho do empreendimento e sensibilidade da região:

• Acima de 100 hectares (Região Metropolitana de São Paulo e interior) ou acima de 20 hectares (municípios do litoral): o projeto é analisado pela Diretoria de Avaliação de Impacto Ambiental, em todas as fases do licenciamento.
• Abaixo desses limites: o rito segue pela Diretoria de Controle e Licenciamento Ambiental e o caminho ordinário, que continua sendo a regra para a maior parte do mercado paulista.

O corte mais baixo no litoral não é aleatório: a zona costeira concentra fragilidades ambientais, remanescentes de vegetação protegida e histórico de judicialização, então a CETESB decidiu medir “porte” também pela sensibilidade do território, não só pela área.

Um ponto importante: o Estudo de Impacto Ambiental (EIA) com seu respectivo RIMA fica reservado aos empreendimentos acima de 100 hectares. No litoral, projetos acima de 20 hectares entram na avaliação de impacto, mas isso não significa automaticamente exigência de EIA/RIMA, o nível de estudo precisa ser definido caso a caso com o órgão ambiental, de preferência ainda na fase inicial do projeto, para evitar que a discussão sobre escopo reapareça mais adiante, quando o projeto já estiver maduro.

O fim do fracionamento: a regra da matrícula-mãe

O ponto de maior impacto estratégico da decisão é o combate ao fracionamento de glebas. A partir de agora, conforme o §3º do art. 3º da DD 052/2026, parcelamentos sucessivos vinculados à mesma matrícula de origem, aprovados ou implantados dentro de uma janela de 10 anos, cuja soma de áreas ultrapasse 100 hectares, passarão por análise específica da CETESB. Com essa avaliação, o órgão ambiental definirá os procedimentos necessários para o licenciamento dos projetos, visando garantir um controle ambiental adequado.

Isso muda a lógica da due diligence imobiliária. Não basta mais examinar a área do protocolo atual: é preciso reconstruir a cadeia dominial, identificar desmembramentos anteriores da mesma origem e projetar o efeito somatório de etapas futuras. Projetos faseados, SPEs criadas por etapa e aquisições sucessivas de áreas de mesma matrícula entram direto no radar da nova regra.

Na prática, isso significa que uma operação de aquisição ou parceria pode ser reenquadrada, do rito ordinário para a avaliação de impacto, mesmo depois de negociada, se a soma histórica de parcelamentos da gleba ultrapassar o limite. Esse risco deveria constar em qualquer análise de viabilidade a partir de agora.

A integração com o GRAPROHAB e o fecho no registro de imóveis

A decisão só se compreende por completo dentro do fluxo do GRAPROHAB, o colegiado formado por SDUH, CETESB, SP Águas e SABESP, que centraliza a aprovação de projetos habitacionais no estado (processo 100% digital via SEI desde 2024).

Dois pontos merecem atenção:

• Para os empreendimentos sujeitos à avaliação de impacto ambiental, o Certificado de Aprovação do GRAPROHAB passa a valer como Licença de Instalação (LI). Para os demais empreendimentos, sujeitos ao rito ordinário, o licenciamento também se dá por meio do Certificado do GRAPROHAB, reduzindo, em ambos os casos, a sobreposição de atos entre os órgãos envolvidos.
• A Licença de Operação só pode ser protocolada com a comprovação de que as obrigações do licenciamento foram averbadas na matrícula do imóvel no registro imobiliário.

Esse segundo ponto merece atenção: o compromisso ambiental deixa de ser apenas uma condicionante administrativa e passa a acompanhar o imóvel, valendo contra terceiros. Uma instrução ambiental incompleta não trava só a CETESB,  trava o processo habitacional no GRAPROHAB, e pode complicar financiamento, garantias e cronograma de entrega de unidades.

O que fazer agora

Os efeitos  dessa nova norma se aplicarão aos pedidos de Licença Prévia requeridos a partir de sua vigência. Licenciamentos já em curso preservam o rito anterior. Na prática, isso significa:

1. Antecipar a leitura ambiental para a concepção do produto: corrigir depois do traçado consolidado custa mais do que planejar antes, especialmente em áreas verdes, drenagem, sistema viário e supressão de vegetação.
2. Reconstruir a cadeia dominial da gleba: antes de qualquer estruturação de aquisição, parceria ou faseamento, para avaliar o risco de enquadramento pela regra da matrícula-mãe.

Como a Master Ambiental atua no licenciamento de loteamentos

A Master Ambiental é uma empresa de consultoria e engenharia ambiental que atua desde 2005 em todo o território nacional, com mais de 5.582 projetos realizados e uma equipe multidisciplinar formada por engenheiros ambientais e civis, biólogos, geógrafos, arquitetos e urbanistas, geólogos, comunicadores, sociólogos e advogados especializados em direito ambiental.

Para o segmento de loteamentos e empreendimentos habitacionais, a empresa já atendeu mais de 390 construtoras e loteadoras — entre elas MRV, Cury, Tenda, Pacaembu, Direcional, Riva, Alphaville, Cyrela, Mitre e Vitacon — com mais de 1.615 serviços prestados.

Entre os principais serviços oferecidos especificamente para loteamentos, estão:

• Mapa de Restrições Ambientais
• Relatório Ambiental Preliminar (RAP)
• Estudo de Impacto Ambiental / Relatório de Impacto Ambiental (EIA/RIMA)
• Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)
• Relatório de Impacto de Trânsito (RIT)
• Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil (PGRCC)
• Inventário Florístico e Faunístico
• Relatório de Detalhamento de Projetos Ambientais (RDPA)
• Monitoramento Ambiental de Obra

A Master Ambiental utiliza também a tecnologia BIM aplicada à área de loteamentos, o que agrega valor ao empreendimento e facilita a comunicação entre todos os envolvidos no projeto da incorporadora ao órgão ambiental.

Um exemplo prático dessa atuação é o trabalho realizado para a Pacaembu Construtora, em obras no Paraná e São Paulo, que incluiu desde Licenciamento Ambiental (LP e LI) e Mapa de Restrições até Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), Levantamento Florístico, Plano de Recuperação de Área Degradada (PRAD) e Relatório de Detalhamento dos Programas Ambientais (RDPA).

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