Entenda os sete fatores mínimos de análise para o Estudo de Impacto de Vizinhança
Artigo 37 do Estatuto das Cidades define quais são as fatores mínimos para o EIV
O Estatuto das Cidades encarregou os municípios à definição de empreendimentos e atividades em área urbana que dependerão de Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV. Fundamentalmente um instrumento de política urbana, o EIV deve analisar os efeitos positivos e negativos do empreendimento. O objetivo é ordenar a função social da cidade e da propriedade, visando à qualidade da vida da população residente na área e suas proximidades.
O Estatuto das Cidades
O artigo 37 do Estatuto definiu as questões mínimas a serem abordadas no EIV, ou seja, os fatores ou aspectos básicos para a análise de impacto, seja para as pessoas e o meio ambiente, seja para a infraestrutura urbana. São eles: I – adensamento populacional; II – equipamentos urbanos e comunitários; III – uso e ocupação do solo IV – valorização imobiliária; V – geração de tráfego e demanda por transporte público; VI – ventilação e iluminação; VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
De acordo com o geógrafo Antonio Martinez, “cada empreendimento terá suas particularidades, mas qualquer edificação ou obra de infraestrutura no espaço urbano que envolva mudanças paisagísticas e/ou de fluxos necessita da identificação prévia dos impactos que poderão ser gerados a partir da construção do empreendimento”.
Ele argumenta que do ponto de vista geográfico, os desdobramentos territoriais da construção de determinados empreendimentos pode ser altamente impactantes para a gestão e o planejamento urbano municipal.
Alguns impactos comuns listados por ele são: impermeabilização do solo, o aumento da demanda por equipamentos urbanos, poluição dos “compartimentos ambientais” (água, ar, solo, vegetação), aumento do fluxo de veículos, aumento de processos erosivos, entre outros, que podem trazer más condições de vida para as pessoas e à fluidez da cidade.
As diretrizes do Estatuto da Cidade para elaboração do EIV incluem os fatores mínimos de análise contidos no artigo 37, diretrizes que devem guiar a elaboração do estudo. É importante entender cada um desses aspectos que interferem na qualidade de vida urbana e impactam a vizinhança.
I – adensamento populacional
É um tópico com muita relevância. No EIV, deve ser calculada a população do local e o seu incremento devido ao empreendimento. Deve-se entender também as características socioeconômicas do público do empreendimento, já que os ocupantes e seu perfil variam muito conforme o tipo de empreendimento a ser construído. Conforme a arquiteta Suzana Chagas, “o uso e ocupação do solo e o zoneamento de um Município é comumente pensado em torno do adensamento e permite ocupações adensadas (verticais) ou não adensadas (horizontais), de acordo com as características do local, como preservação ambiental ou contenção de trânsito”. Segundo Suzana, o adensamento populacional geralmente se desmembra em vários outros capítulos, como geração de emprego e renda, qualidade de vida, entre outros. “Já que há a demanda de uma nova população, é preciso estrutura para suportar o aumento de tráfego de veículos, o aumento da demanda por transporte no local”, exemplifica.
II – equipamentos urbanos e comunitários
A arquiteta ilustra a questão da demanda por equipamentos urbanos e comunitários destacando principalmente situações em que se trata de um condomínio residencial de uma tipologia popular, de baixa renda, geralmente instalado em locais com baixa oferta de serviços, de difícil acesso e periféricos. “O EIV analisa a localização destes equipamentos, essenciais para a qualidade de vida e propõe ao poder público ou ao empreendedor suprir esta falta quando a demanda for muito alta”. Ela destaca ainda que se tratando de parcelamentos do solo, é preciso respeitar os percentuais de utilidade pública a ser doado para o Município como forma de garantir o acesso a serviços essenciais, como escolas e postos de saúde. “No estudo, é analisado se a Lei está sendo respeitada quanto à proporção destas áreas, seus usos e localização”, ressalta Suzana.
III – uso e ocupação do solo
A Política Urbana deve definir o uso e ocupação do solo do território do Município em função de características ambientais, tipologia de ocupação que será permitida, o adensamento gerado com a instalação do empreendimento, entre outros. O EIV, como instrumento da política urbana, analisa o entorno e o zoneamento limítrofe para avaliar se estão sendo respeitados os zoneamentos e parâmetros de uso e ocupação de forma a evitar conflitos de atividades e garantir a salubridade do local.
IV – valorização imobiliária
A dinâmica da economia local modifica-se com a instalação de um empreendimento, com maior ou menor intensidade, conforme a sua natureza. “É muito importante tanto para o empreendedor quanto para o morador de uma edificação que seu imóvel esteja em uma situação de valorização”, lembra Suzana. Esse fator pode gerar conflito de interesses quando um empreendimento impacta de forma negativa promovendo uma desvalorização para os imóveis do entorno, geralmente em função de seu alto potencial poluidor, seja por fumaça, ruídos, vibrações ou odores. Por outro lado, no EIV, o aspecto social também deve ser considerado, uma vez que a excessiva valorização imobiliária pode ocasionar um fenômeno chamado de gentrificação, isto é, quando a especulação imobiliária empurra as camadas mais pobres da sociedade para a periferia, um efeito negativo em longo prazo para toda a cidade.
V – geração de tráfego e demanda por transporte público
A segurança dos condutores de veículos e pedestres deve ser pensada ao planejar um empreendimento com ocupação permanente, que comumente atraem fluxo constante de pessoas. A sinalização e localização de acessos, assim como respeito à acessibilidade devem ser verificados no projeto. “Garantir o acesso aos meios de transporte é essencial, por exemplo, se os pontos de ônibus oferecem segurança a seus usuários”, comenta a arquiteta. Nesse caso, é possível que o Município exija que empreendedor o ônus de construir um ponto de ônibus, melhorar um acesso ou sinalizar melhor um local, com o objetivo de melhorar a qualidade de vida dos usuários do condomínio.
VI – ventilação e iluminação
A ventilação e a iluminação são muito importantes para o conforto, tanto para os usuários das áreas internas de uma edificação quanto para o entorno. Deve-se analisar os materiais que são utilizados para construir, o formato e orientação solar. Problemas na ventilação, por exemplo, desencadeiam fenômenos como ilhas de calor.“A ventilação e iluminação eficientes são mais saudáveis para o entorno e para a cidade”, conclui a arquiteta.
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural
A paisagem urbana significa que a cidade deve observar padrões estéticos. Ou seja, desde a forma, altura, disposição às fachadas das construções devem estar harmonizadas, trazer uma boa aparência, o que inclui a preservação de ambientes naturais, envolvendo o próprio panorama geral da cidade. Por isso, a estética urbana aborda o patrimônio natural e cultural. Entende-se patrimônio não necessariamente bens que sejam tombados, mas sim que retratem algum aspecto da história ou da cultura de um povo. Portanto, o EIV analisa inclusive a forma com que uma edificação modifica a imagem que se tinha antes do local e se esta imagem se relaciona à memória afetiva do povo sobre o local, o que transformaria ou impactaria a própria identidade. Conforme a arquiteta Suzana, por meio de entrevistas, verifica-se como se articula a memória afetiva e fatores históricos envolvidos. Muitas vezes, a resistência da população com relação a determinado empreendimento, pode estar relacionada a fatores afetivos e patrimoniais que chegam a inviabilizar um empreendimento ou provocar mudanças em seu projeto.
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